Tout savoir sur le permis de construire
Ça y est, vous êtes décidés ! Après avoir hésité pendant de longues semaines, voire de longs mois, vous vous lancez dans la grande aventure des travaux. Que ce soit pour construire ou pour agrandir votre logement, vous n’aurez pas le choix, il va falloir passer par la case « permis de construire ». Et parce qu’il est parfois compliqué de bien comprendre la procédure, voici un article pour tout savoir sur le permis de construire.
Un permis de construire, c’est quoi ?
Construire, oui, mais pas n’importe comment. En droit français, toute personne qui souhaite entreprendre des travaux de construction ou d’extension de son logement ne peut le faire sans permis de construire. Les démarches peuvent paraître intimidantes et la complexité de notre procédure administrative et de son jargon en décourage plus d’un. Mais alors, un permis de construire c’est quoi ?
• Une autorisation d’urbanisme
Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme qui permet à son bénéficiaire de réaliser des travaux de construction ou d’agrandissement d’un bâtiment existant. Ce document administratif est délivré par la mairie de la commune dans laquelle auront lieu les travaux. Il s’agit d’une procédure strictement encadrée par le code de l’urbanisme.
• Une démarche obligatoire
Il s’agit d’une démarche obligatoire qui doit être effectuée préalablement à la mise en œuvre des travaux. En d’autres mots, on sollicite d’abord l’autorisation avant d’entamer toute construction. En effet, il ne s’agit pas d’une simple formalité, mais bien d’une demande, qui permet à l’administration de vérifier que votre projet est bien conforme aux règles d’urbanisme en vigueur.
Seuls quelques rares travaux échappent au régime de l’autorisation d’urbanisme. Leur liste exhaustive est fixée par le code de l’urbanisme. C’est le cas notamment de la construction d’un abri de jardin dont la surface de plancher ne dépasse pas 5 m2. Prudence toutefois, ce n’est pas parce que le projet n’est pas soumis à autorisation qu’il ne doit pas respecter les règles de construction du plan local d’urbanisme.
Permis de construire ou déclaration préalable ?
Il existe plusieurs types d’autorisations d’urbanisme, en fonction des travaux que vous souhaitez réaliser. Pour les travaux les plus simples, une déclaration préalable peut suffire. Le permis de construire, lui, s’adresse au projet de plus grande envergure.
• La déclaration préalable : pour les travaux de faible envergure
La déclaration préalable est en quelque sorte une version simplifiée du permis de construire. Il s’agit d’une procédure administrative allégée, qui nécessite un dossier moins détaillé et dont le délai d’instruction par l’administration est réduit.
Elle est réservée aux travaux de faible envergure, ce qui comprend : les modifications d’aspect extérieur d’un bâtiment (remplacement d’une fenêtre, modification d’une toiture), la pose d’une isolation extérieure ou la construction d’un bâtiment ou d’une extension de petite superficie. Elle concerne aussi, dans les communes qui l’ont décidé par délibération du conseil municipal, la création/modification d’une clôture ou le ravalement de façades.
La construction d’une piscine fait également partie des travaux qui nécessitent une autorisation d’urbanisme, qu’il s’agisse d’une piscine hors sol ou d’une piscine avec fondations.
• Le permis de construire pour les constructions neuves et certaines extensions
Tous les travaux qui n’entrent pas dans le champ d’application de la déclaration préalable doivent faire l’objet d’une demande de permis de construire. C’est le cas des constructions neuves de plus de 20 m2, mais aussi pour certaines extensions, en fonction de leur superficie. Ainsi, toute extension de plus de 40 m2 doit faire l’objet d’une demande de permis de construire, ce seuil tombant à 20 m2 dans certains cas.
Devrez-vous recourir à un architecte ?
Là encore, tout est une question de seuil. Selon l’envergure de votre projet, la loi vous autorise à vous passer des services d’un architecte, et ainsi faire des économies non négligeables sur le coût total de votre projet.
Pour la construction d’une maison individuelle, recourir à un architecte est obligatoire dès que sa superficie dépasse 150 m2.
Outre la conception de votre projet, l’architecte pourra également vous épauler, voir prendre totalement en charge les formalités administratives.
Dès lors que vous avez l’obligation de faire appel à un architecte, vous devez choisir un professionnel inscrit à l’ordre (son numéro professionnel devra être renseigné sur le formulaire de la demande).
Le secret pour obtenir votre autorisation d’urbanisme : bien préparer votre projet en amont
Comme vous l’aurez compris à la lecture de cet article, pour obtenir votre autorisation d’urbanisme, il ne faut rien laisser aux hasard. Le droit de l’urbanisme est plutôt complexe, mais il est toutefois possible de vous en sortir sans faire appel à un professionnel si votre projet n’est pas trop imposant. Le secret ? Bien préparer votre projet en amont.
• Se renseigner auprès de la mairie
Le service urbanisme de votre commune vous fournira de nombreux renseignements pour concevoir votre projet et avoir une idée de sa faisabilité. Votre terrain est-il situé en zone urbaine ? Dans le périmètre de protection d’un monument historique ? En zone de carrières ? Toutes ces informations vous seront délivrées par la mairie.
Selon la zone dans laquelle se trouve votre terrain, les règles d’urbanisme applicables seront plus ou moins restrictives. De même, le contenu d’un PLU diffère selon les villes. Quant au style architectural des constructions, certaines villes seront très vigilantes et vous imposeront de respecter certains codes couleur, quand d’autres vous laisseront totalement libre dans vos choix. Pour ne pas commettre d’impairs, un seul mot d’ordre : se renseigner auprès de la mairie.
• Préparer soigneusement son dossier
Une demande d’autorisation d’urbanisme, c’est une procédure complexe, certes, mais c’est aussi pas mal de paperasses. En effet, le dossier doit comporter un formulaire Cerfa ainsi que de nombreuses pièces graphiques et écrites, dont la liste est fixée de façon exhaustive par le code de l’urbanisme.
Il existe deux formulaires pour solliciter un permis de construire, à choisir en fonction de la nature de votre projet. Pour la construction d’une maison individuelle, le formulaire correspondant est le Cerfa n°13406*07. La liste des pièces à joindre est fournie avec le formulaire. Plan de masse, coupes, plans de façades ou document d’intégration font partie de cette liste. Si vous n’avez pas fait appel à un architecte, le constructeur de votre future maison se charge en général de la constitution du dossier administratif.
Concernant la déclaration préalable, il existe trois formulaires, à choisir là encore en fonction des travaux que vous souhaitez effectuer. L’un des avantages de la déclaration préalable par rapport au permis de construire c’est que la liste des pièces exigibles par le service instructeur est moindre. Là encore, la liste exhaustive est disponible en annexe du formulaire Cerfa.
L’intégralité des formulaires est téléchargeable sur le site du service public.
Que faire en cas de refus ?
Si tout le monde peut déposer une demande d’autorisation d’urbanisme, son obtention n’est pas un droit garanti. En effet, l’administration a la possibilité de refuser votre demande par arrêté. Toutefois, ce refus doit systématiquement être motivé, c’est-à-dire que le service instructeur doit justifier sa décision. Que faire en cas de refus ? Vous le contester de plusieurs manières.
Contacter la mairie pour comprendre les motifs du refus
La première chose à faire est de contacter directement le service urbanisme de votre mairie pour comprendre pourquoi votre demande a été rejetée. En effet, un refus peut porter sur un aspect bien précis du projet (par exemple une construction légèrement trop haute, ou trop proche de la limite séparative du terrain). Dans ce cas, il est possible de faire évoluer votre projet en tenant compte des conseils de la mairie. Il faudra alors déposer une nouvelle demande, en suivant la même procédure que pour le premier dossier.
• Faire un recours gracieux
Si les échanges avec la mairie n’aboutissent pas, vous pouvez faire un recours gracieux à l’encontre de la décision de refus. Vous disposez d’un délai de deux mois à compter de réception de la décision pour exercer ce droit.
Concrètement, vous devrez rédiger un courrier à l’attention du maire de la commune, dans lequel vous indiquez pourquoi la décision vous semble injustifiée. Ce recours gracieux doit être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception.
• Faire un recours contentieux
Ce recours visant à faire annuler la décision de l’administration doit être formé devant le tribunal administratif, dans les deux mois suivant le refus. Il s’agit d’un acte contentieux, dont la résolution peut prendre plusieurs années, période durant laquelle votre projet sera au point mort. C’est pourquoi il est préférable d’envisager un dialogue avec la mairie avant de vous lancer dans un recours contentieux.
Voilà, vous en savez un peu plus le permis de construire et les différentes autorisations. Bons travaux !
Marianne Jagueneau
