Trouver le bon locataire | 7 conseils clés

Vous avez décidé d’investir dans un bien immobilier pour percevoir des revenus complémentaires quand l’heure de la retraite aura sonné ? L’acte de propriété en votre possession, le moment est venu de mettre votre bien en location. Votre angoisse monte : et si votre locataire ne réglait pas son loyer ? Et si vous retrouviez votre logement dégradé ? Il vous faut donc partir en quête d’un locataire qui honore ses paiements, tout en respectant votre habitation : voici la définition de l’occupant idéal. Pour vous aider dans votre projet locatif, voici 7 conseils clés à lire attentivement, afin de trouver le bon locataire et ainsi éviter des conséquences financières désastreuses.

1. Commencer par proposer une location meublée

Afin de répondre à une forte demande, mais aussi pour sécuriser votre rentabilité financière,  optez sans hésiter pour une location meublée. Pourquoi ? Tout d’abord, parce qu’un bien meublé se loue plus cher qu’un bien vide. Ensuite, la durée du contrat de bail et celle du préavis sont raccourcies par rapport à une location classique. En effet, la durée du bail concernant un logement meublé est réduite à 1 an, alors que celle d’une location nue court sur 3 ans. De plus, en louant un bien meublé, le propriétaire dispose d’un délai de préavis abaissé à 3 mois, contre 6 mois pour une location standard. Vous pouvez donc vous séparer plus rapidement de vos locataires indésirables avec une location meublée. Il s’agit là d’un point relativement important, surtout en période de crise économique comme celle que nous traversons actuellement. En effet, votre bon locataire peut devenir un mauvais payeur du jour au lendemain. En tant que propriétaire, la souplesse d’un bail meublé est primordiale, vous serez ainsi mieux protégé. Pensez-y !

2. Fixer un loyer raisonnable

Avant d’entamer la recherche de votre locataire, il faut tout d’abord estimer le loyer de votre bien. Effectivement, ce dernier devra couvrir votre mensualité de prêt immobilier, les frais courants d’entretien et les impôts locaux. Ceci dit, vous ne devez pas vous baser uniquement sur ces critères, il vaut mieux être raisonnable sur le montant, car un loyer trop gourmand fera fuir les éventuels bons locataires. Et là, ce serait la catastrophe. Soyez curieux, recherchez des biens similaires au vôtre sur les sites immobiliers proposant de la location, et ce, afin d’estimer la valeur des loyers sur le marché.

En tant que bailleur, vous êtes effectivement libre de fixer le loyer de votre choix. Néanmoins, dans certains cas, ce dernier est soumis à des obligations.

Citons par exemple le dispositif Duflot pour lequel les loyers sont plafonnés par zone géographique, ou encore la loi Alur qui prévoit un loyer médian de référence. Le montant du loyer à percevoir relève donc d’une réflexion raisonnée et d’une étude de marché incontournable.

3. Déposer une annonce de location en intégrant le profil type du locataire ciblé

En premier lieu, rédigez minutieusement votre annonce avec les informations essentielles, à savoir le lieu, la superficie, le nombre de chambres et le loyer hors charges. Indiquez ensuite les points forts en précisant éventuellement la présence de transports en commun aux pieds du logement, les commerces et écoles à proximité, une piscine, une place de parking…

Votre annonce de location devra être publiée sur Internet pour toucher un maximum de personnes. Cela peut être par le biais d’une agence immobilière, de sites spécialisés dans l’immobilier ou par les réseaux sociaux. Les photos sont indispensables. Choisissez des clichés lumineux, attrayants, qui donnent envie de visiter le bien. Pensez également à indiquer le diagnostic de performance énergétique (DPE) : une information obligatoire en cas de location.

Dès la rédaction de votre annonce, vous pouvez d’ores et déjà cibler vos futurs locataires en précisant le profil type recherché. Par exemple, précisez « idéal pour un étudiant » ou « parfait pour un jeune couple avec enfant » et inversement « logement inadapté pour la colocation ». Ainsi, vous commencez déjà votre présélection.

4. Étudier la solvabilité du dossier pour trouver le bon locataire

Le risque 0 n’existe pas. Néanmoins, il est tout à fait possible de diminuer considérablement les risques. Avant toute chose, il faut vérifier l’authenticité des pièces fournies. Pour ce faire, vous devez toujours demander à voir les documents originaux fournis par le locataire. Voici, ci-dessous, les pièces justificatives dont vous aurez besoin.

Les justificatifs d’identité :

• Pièce d’identité (un passeport, une carte nationale d’identité…),
• Justificatif de domicile (3 dernières quittances de loyer ou attestation d’hébergement sur l’honneur).

Les justificatifs de ressources ou de scolarité :

• 3 derniers bulletins de salaire,
• Contrat de travail,
• 3 derniers bulletins de pension de retraite.
• Dernier avis d’imposition, 
• Carte d’étudiant,
• Justificatif de bourse, Pôle emploi, APL, CAF…
• Pour les non-salariés : un extrait K-Bis pour le gérant d’une entreprise commerciale, le certificat d’identification INSEE pour un travailleur indépendant, les 2 derniers bilans comptables.

Il est simple de nos jours, de se procurer des faux documents. Prenez donc le soin de recouper tous les justificatifs du dossier, par exemple le bulletin de salaire avec l’avis d’imposition. Vous pouvez, de surcroît, contacter l’ancien bailleur pour savoir si le loyer était réglé en temps et en heure, mais également l’employeur pour vous assurer que le candidat compte bien parmi les employés de l’entreprise.

À quel niveau faut-il fixer le montant des revenus ? Il est coutume d’exiger des ressources à hauteur de 2,5 ou 3 fois le loyer pour calculer la solvabilité d’un locataire. Néanmoins, ce dernier peut avoir souscrit un prêt à la consommation, un prêt immobilier locatif, et peut être même devoir verser une pension alimentaire. Ce dernier point est facilement repérable sur l’avis d’imposition, puisque la situation matrimoniale du postulant en renseignée (en l’occurrence « divorcé » dans ce cas précis). Sachez qu’il est interdit à un bailleur de demander des justificatifs bancaires, vous ne serez donc jamais en mesure de connaître à 100 % la solvabilité de votre locataire.

5. Juger le sérieux du locataire avant de signer le bail

Avant d’aller plus loin, rencontrez le locataire ! Discuter avec lui permet d’instaurer une relation de confiance, de plus, vous en apprendrez plus sur son parcours professionnel, la raison de son déménagement… Vous serez à même de juger le sérieux du candidat au travers de sa politesse, sa courtoisie, du respect des horaires pour les visites, etc. Un dossier complet le jour de la visite est plutôt gage de motivation et de rigueur. Il est important de réussir à cerner sa personnalité avant de signer le bail. Attention, vous ne pouvez pas refuser un dossier pour un motif de discrimination (origine nationale, appartenance religieuse, orientation sexuelle…), sinon vous risquez une peine de 3 ans de prison et 45 000 euros d’amende.

Allez jeter un œil à ses réseaux sociaux, notamment Facebook et LinkedIn. Vous en avez le droit, car les contenus sont publics. Vous pourriez remarquer des incohérences sur son profil LinkedIn avec les informations en votre possession, restez vigilant.

Gardez toujours en tête que l’habit ne fait pas le moine. Ce n’est pas parce qu’un locataire est très bien apprêté qu’il sera un bon payeur, et inversement. Tout est question de subjectivité et de feeling pour trouver le bon locataire.

6. Se prémunir contre les impayés avec une caution ou la garantie des loyers impayés

Que faire si jamais les précautions évoquées ci-dessus ne suffisaient pas ? Si un jour sans prévenir, votre locataire ne réglait plus ses loyers ? Afin de dormir sur vos deux oreilles, il est conseillé de souscrire auprès de votre banque une garantie des loyers impayés (GLI). Le but étant de se couvrir contre des locataires en défaut de paiement suite à un licenciement, un accident, une maladie…

Son montant avoisine les 2,5 % du loyer et comprend :

• un plafond et une durée de garantie,
• un plafond de dégradations.

Ce type de caution fonctionne uniquement si le locataire cesse tout règlement de loyer. En revanche, si les retards de paiement sont chroniques et n’excèdent pas 2 mois de loyer, le seuil de déclenchement de l’indemnisation ne sera généralement pas atteint. Concrètement, après la déclaration du sinistre, l’indemnisation interviendra au mieux 3 mois après le premier loyer impayé. D’où l’intérêt de louer votre bien en meublé pour bénéficier d’un délai de préavis raccourci et changer rapidement de locataire lorsque c’est nécessaire.

Les bailleurs demandent aussi régulièrement une caution familiale (parent, oncle..), notamment à l’égard de jeunes locataires. Il est fondamental de privilégier un lien de parenté pour éviter le désengagement d’un soi-disant ami pendant la durée du bail. Dans le cas où le locataire n’est pas en mesure de s’appuyer sur son entourage, il peut actionner une caution, dénommée Visale, fournie par le groupe Action Logement. Elle s’adresse aux locataires de moins de 30 ans dont les étudiants majeurs, et aux salariés précaires de plus de 30 ans.

Une fois ces précautions mises en place, en cas de loyer impayé, le propriétaire actionnera en premier lieu la caution du locataire et en dernier recours son assureur avec la GLI. Si le mauvais payeur est bénéficiaire d’une allocation logement, le bailleur doit également en avertir la CAF ou la MSA. Vous êtes maintenant paré contre toute éventualité !

7. Prendre garde aux locataires âgés protégés par la loi

Un dernier point crucial est à prendre en considération lors de la sélection de vos futurs occupants. Il faut savoir que 2 catégories de locataires sont protégés par la loi :

• ceux ayant plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat,
• ceux disposant de ressources modestes établies, selon l’arrêté du 29 juillet 1987 actualisé au fil du temps.

Dans le cas où le locataire d’un logement, vide ou meublé, est âgé de plus de 65 ans et dispose de faibles ressources, le propriétaire ne peut dénoncer le bail qu’à une seule condition. Il est dans l’obligation de lui faire une proposition de relogement à proximité, dans un rayon de 5 km autour de sa résidence actuelle. Dans une telle situation, pourquoi ne pas l’orienter vers une colocation de seniors ? Une tendance très en vogue de nos jours. Cette solution est utile contre l’isolement, rassurante à l’égard d’une population vieillissante, et économe en présence de modestes revenus.

Les deux seuls moyens de contourner cette loi sont les suivants :

• le propriétaire a également plus de 65 ans,
• ou alors il dispose lui-même de ressources modestes.

Dans les cas contraires, le bail est renouvelé pour une durée de 1 an en location meublée et 3 ans en location nue.

Vous l’aurez compris, les bailleurs sont tenus d’appliquer de nombreuses règles en matière de gestion locative. En revanche, une fois les codes assimilés, les propriétaires peuvent assurer la rentabilité financière de leur logement en usant de différents stratagèmes pour déceler les imposteurs et ainsi trouver le bon locataire. Alors, prêt à vous lancer dans cette belle aventure ?

Blandine Simon